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城市研究 | 老旧小区改造后如何运营？

• 工作论文 2022-07-22

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老旧小区改造三分建，七分管。在大力推进老旧小区改造的过程中，后期管理运营问题同样不容忽视。因此，在老旧小区改造过程中，需要重视小区后续管理机制的同步建立。本期视频将从运营方式的角度入手，讲述现阶段我国老旧小区改造后可借鉴的成功运营经验。

我国许多老旧社区在建立伊始就缺乏物业服务，日常维护缺位，兼之没有固定的翻新，因此导致社区的基础设施、公共环境和建筑安全都存在诸多问题。再加上经济社会转型过程中一些单位倒闭，很多社区失去主管单位，最终沦落为无物业管理、无主管部门、无人防&物防的“三无小区”，使得这些老旧社区的维护难上加难。对于老旧小区改造以及后续运营管理，目前我国正在尝试多元化筹集改造资金，引入社会资本参与，政府通过与社会资本合作达到老旧小区改造、管理一体化。以愿景集团参与的北京劲松老旧小区改造为例，不仅对老旧小区更新改造，还在改造后引入物业公司对其运营管理。

而老旧小区改造后引入物业的运营维护，最主要的是对居民思想进行良性引导。我国老旧小区大多缺乏物业管理，居民也就没有缴纳物业费的习惯。但改造后的小区如果不引入物业进行长期维护和运营管理，效果很难长期保持。因此，需要引导居民转变思想。在这一点上可以借鉴福建、浙江等成功试点的经验，政府适当放权，让物业和居民自主协商。

2021年，福州市政府发布《福州市老旧小区改造实施方案（2021—2025年）》，城镇老旧小区改造内容包括综合改造提升和物业长效管理，因地制宜确定管理模式、服务内容和标准，以及物业服务收费标准。具备市场化管理条件的，由所在街道和居民委员会指导召开业主大会，由业主大会依法选聘委托物业服务人，实施专业化服务。不具备引入物业服务人条件的，由所在街道成立准物业服务中心，由业主依法表决后，委派保洁、保安等人员，实施准物业化管理。同时也可充分调动业主自我管理、自我服务的积极性，依法自行管理。

同年，浙江省开启老旧小区试点工作，其中宁波为全国老旧小区改造提供了“宁波经验”。除了小区品质得到优化改善，配套服务得到丰富提升外，宁波老旧小区改造的长效机制也得到了健全巩固。江北贝家边小区是宁波市第一个改造的老小区，在改造后率先引入物业管理，为居民的生活品质提供了保障。结合改造，宁波市新增36个老旧小区成立党组织，新增22个小区改造后引入了物业管理服务，极大提升了小区居民的获得感、幸福感和安全感。